Immobilienrecht - Mietrecht, Baurecht in Werne

Zunächst kommen zwei verschiedene Arten von Mängeln in Betracht.

Sachmangel:

Ein Sachmangel bei einer Immobilie liegt vor, wenn sie bei Übergabe des Besitzes nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Sollte keine Beschaffenheit vereinbart sein, kommt es auf die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung an. Ebenfalls liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht eine Beschaffenheit aufweist, die andere Sachen gleicher Art aufweisen und die vom Käufer erwartet werden darf.

Rechtsmangel:

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte im Hinblick auf das Grundstück oder die Immobilie Rechte geltend machen.

Rechtsmängel können beispielsweise im Grundbuch eingetragene Grundschulden, Wegerechte oder Reallasten sein. Für die Beurteilung der Frage, ob dem Käufer Gewährleistungsansprüche zustehen, spielen verschiedene Faktoren eine Rolle.

Üblicherweise wird in Kaufverträgen über bestehende Immobilien die Haftung des Verkäufers wegen Sachmangel (Gewährleistung) ausgeschlossen. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht in jedem Fall berufen. Der Gewährleistungsausschluss muss die gesetzlichen Grenzen einhalten. Bei Nichteinhaltung dieser Grenzen ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam. So darf beispielsweise die Haftung für Vorsatz niemals ausgeschlossen werden.

Auch bei einem wirksamen Gewährleistungsausschluss bestehen zwei wichtige Ausnahmen:

1. Ein Gewährleistungsausschluss greift dann nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies setzt voraus, dass der Verkäufer falsche Angaben über das Fehlen des Mangels machte oder einen Mangel für möglich hielt und dies dem Verkäufer verschwieg und der Käufer bei entsprechender Aufklärung den Kaufvertrag oder nur mit anderem Inhalt geschlossen hätte.

2. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer auch dann nicht berufen, wenn im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde. Diese Beschaffenheitsvereinbarung kann sich aus einem Maklerexposé ergeben. Diese Vereinbarung hat immer Vorrang vor einem Gewährleistungsausschluss.

Als Käufer können Ihnen jedoch einige Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen, soweit die Voraussetzungen hierfür vorliegen. So können Sie beispielsweise Nacherfüllung in Form von Reparatur verlangen. Die Kosten für anfallende Reparaturen hat der Verkäufer zu tragen. Ein Verschulden des Verkäufers für den Sachmangel ist nicht notwendig.

Ebenfalls können Sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind. Dadurch wird der Kaufvertrag aufgehoben.

Auch können Sie vom Vertrag zurücktreten, hierfür ist es notwendig, dass der Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt wird und diese ergebnislos verstrichen ist. Statt den Rücktritt zu erklären, können Sie auch die Minderung erklären und einen Teil des gezahlten Betrages zurückverlangen. Die Höhe der Minderung hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Zuletzt besteht noch die Möglichkeit, vom Verkäufer Schadensersatz zu verlangen. Sollten Sie beispielsweise wegen eines Mangels erst später einziehen können oder zwischenzeitlich ausziehen müssen, können Sie vom Verkäufer Ersatz für die hierfür entstandenen Kosten verlangen. Dies setzt jedoch ein Verschulden des Verkäufers voraus.

Wie Sie sehen, gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten und Ansprüchen im Falle eines Mangels an einer Immobilie nach einem Kauf. Sollten Sie bei Ihrer Immobilie nach dem Kauf einen Mangel feststellen, so ist es ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen. Wir prüfen Ihren Einzelfall und entscheiden mit Ihnen gemeinsam, welche der möglichen Optionen die Beste für Sie und Ihre Bedürfnisse ist.

Vereinbaren Sie hierzu gerne einen Erstberatungstermin in unserer Kanzlei.

Grundsätzlich verjähren Gewährleistungsrechte in 5 Jahren. Bei einem in das Grundbuch eingetragenen „Rechtsmangel“ beträgt die Verjährungsfrist sogar 30 Jahre. Die Frist für die Verjährung beginnt zu laufen, sobald die Immobilie an den Käufer übergeben werden, d.h. die Schlüssel ausgehändigt wurden.

Bei einer arglistigen Täuschung gilt zusätzlich noch die „regelmäßige Verjährungsfrist“. Diese beträgt 3 Jahre ab Kenntnis des Käufers von der arglistigen Täuschung. Diese Kenntnis kann auch erst Jahre nach der Übergabe der Immobilie eintreten. Die Höchstgrenze beträgt hier jedoch 30 Jahre.

Der Kauf einer Immobilie stellt für die viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens dar. Daher sieht das Gesetz für die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrages besondere Wirksamkeitsvoraussetzung vor.

Jeder Kauvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Eine anderweitig getroffene Regelung, beispielsweise ein privater handschriftlicher Vertrag, ist rechtlich wirkungslos.

Ja, seit der WEG-Reform muss gem. § 24 Abs. 7 WEG in jeder Gemeinschaft eine Beschlusssammlung geführt werden. Die Beschlusssammlung wird in erster Linie von dem Verwalter der WEG geführt. Dieser ist gem. § 24 Abs. 8 WEG dazu verpflichtet. Wenn die WEG keinen Verwalter hat, muss die Beschlusssammlung von dem Vorsitzenden der Wohneigentümerversammlung geführt werden.

In welcher Form die Beschusssammlung geführt wird, liegt im Ermessen des Verwalters bzw. Vorsitzenden. Eine schriftliche Archivierung ist genauso möglich wie eine elektronische per PC.

Wenn ein Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft seine Amtsniederlegung erklärt und alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer anwesend sind, kann auf derselben Versammlung ein neuer kommissarischer Verwalter gewählt werden. Wenn der bisherige Verwalter sein Amt schriftlich gegenüber allen Eigentümern niedergelegt hat, muss ein neuer Verwalter auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingesetzt werden. Das gilt auch, wenn der Verwalter seine Amtsniederlegung auf einer Versammlung erklärt, in der nicht alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend sind.

Sollte kein neuer Verwalter gefunden werden oder die außerordentliche Eigentümerversammlung sich nicht auf einen kommissarischen Verwalter einigen können und dringende Maßnahmen und erforderliche Zahlungen nicht erledigt werden, kommt die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters in Betracht. Diese Einsetzung eines Notverwalters kann jeder Eigentümer verlangen, auch mittels einstweiliger Verfügung.

Nein, grundsätzlich steht den Wohneigentümern die Verwaltung des Eigentums gemeinsam zu. Geregelt ist dies in § 24 Abs. 1 WEG. Hieraus ergibt sich, dass Eigentümer zwar einen Verwalter bestellen können, eine Pflicht besteht jedoch nicht. Es gibt verschiedene Formen der Selbstverwaltung, beispielsweise können die Miteigentümer die Verwaltungsaufgaben unter einander aufteilen und gemeinschaftlich verrichten. Ebenso ist es möglich, dass ein Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer bestellt wird. Dieser übt sein Amt meist ehrenamtlich aus. Auch ist es möglich, mit einem der Eigentümer einen Verwaltervertrag abzuschließen. Dieser übernimmt die Aufgaben eines Verwalters gegen eine Vergütung.

In der Praxis stellt sich die Selbstverwaltung jedoch oftmals als schwierig dar. Das Wohneigentumsrecht ist oftmals kompliziert und es entstehen zahlreiche juristisch umstrittene Fragen.

Wenn ein Eigentümer der Wohneigentümergemeinschaft der Auffassung ist, dass ein Beschluss der WEG rechtswidrig ist, kann er den jeweiligen Beschluss anfechten.

Die Frist für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses beträgt gem. § 45 Abs. 1 WEG einen Monat ab Datum der Beschlussfassung. Entscheidend für die Einhaltung der Frist, ist der Zugang der Klageschrift bei Gericht.