Mietrecht - Mieter und Vermieter

Mietrecht

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Tätigkeitsbereiche

Rechte des Mieters

  • Abwehr von Räumungsklagen und Räumungsvollstreckungen
  • Kündigungen
  • Mietminderungen
  • Schadenersatzansprüche bei Beschädigungen von Gegenständen des Mieters
  • Vertragsgestaltungen
  • Vertragsüberprüfungen

Rechte des Vermieters

  • Abmahnungen
  • Forderungseinzug Mietzinsen/Pachtzinsen
  • Kündigungen
  • Räumungsklagen
  • Räumungsvollstreckungen
  • Schadensersatzansprüche bei Beschädigungen des Mietobjekts
  • Vertragsgestaltungen
  • Vertragsüberprüfungen

Mietrecht - wenn es zwischen Mieter und Vermieter hakt

Die Kanzlei Pläster & Brune vertritt auf dem Gebiet des Mietrechts sowohl Mieter als auch Vermieter, und zwar auf nahezu sämlichen relevanten mietrechtlichen Problemfeldern, außergerichtlich wie gerichtlich.

Es gibt jahrzehntelange Mietverhältnisse zwischen Mietern und Vermietern, die vollkommen problemlos und harmonisch verlaufen. Aber es gibt eben auch die Fälle und die Situationen, in denen es zwischen Mieter und Vermieter hakt. Es gibt fragwürdige Formulierungen in Mietverträgen oder Wohnungsmängel, die eine Mietminderung rechtfertigen. Es gibt Vermieter, die über unglaublich lange Zeit ein Wohnobjekt sanieren, um Mieter zur Kündigung zu bewegen und dann sehr viel teurer vermieten zu können. Die Höhe von Nebenkosten, die Frage, ob Sanierung, Schönheitsreparatur oder Verbesserung der Wohnqualität oder das Zurückhalten einer Mietkaution bieten immer wieder Anlass zu Streit zwischen Mieter und Vemieter. Auch ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht immer gerechtfertigt. Gut, wenn man dann einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt oder eine Anwältin an seiner Seite hat.

Langjähriges Know-How

Auf der anderen Seite gibt es natürlich ebenfalls ausreichend Konfliktpotenzial. Sicher sind es Mietnomaden und damit verbunden Räumungsklagen und Räumungsvollstreckungen, die am meisten an den Nerven eines Vermieters zerren können. Unterschiedliche Ansichten über Ausstattungsmerkmale einer Immobilie oder über die Entstehung vorhandener Mängel führen ebenso zu Konflikten wie Unstimmigkeiten bezüglich einer Mietkaution. Aber auch Mietrückstände, Pachtrückstände, mangelnden Respekt gegenüber dem Eigentum des Vermieters oder auch notwendige Vertragsüberprüfungen lassen es sinnvoll erscheinen, eine im Mietrecht versierte Kanzlei zu Rate zu ziehen.

Herr Rechtsanwalt Gerrit Brune ist bereits seit 2006 Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und arbeitet im Mietrecht eng mit Herrn Rechtsanwalt Patrick Wilcock zusammen. Somit verfügt die Kanzlei Pläster & Brune im Mietrecht über ein großes und langjähriges "Know-how".

Die Kanzlei Pläster & Brune ist verkehrsgünstig nahe der A 1 im schönen Münsterland gelegen. Wir sind aus Dortmund ebenso gut zu erreichen wie aus Münster oder Hamm. Viele unserer Mandanten kommen auch aus Werne, Selm, Lünen, Südkirchen, Lüdinghausen, Nordkirchen, Capelle, Bergkamen, Kamen, Ascheberg und Ascheberg-Herbern.

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Muss ich nach Erhalt der Kündigung sofort ausziehen?

Nein, ein Mietvertrag wird nur durch eine wirksame Kündigung oder einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet. Oftmals ist es fraglich, ob überhaupt eine wirksame Kündigung vorliegt, die das Mietverhältnis beenden könnte. Der Vermieter darf ein Mitverhältnis nicht fristlos ohne wichtigen Grund auch nicht fristgerecht ohne berechtigtes Interesse beenden. Ein wichtiger Grund wäre beispielsweise eine Vertragsverletzung, etwa wenn der Mieter die Miete nicht oder unpünktlich zahlt. Ein berechtigtes Interesse kann sich aus einem Eigenbedarf des Vermieters ergeben.

Sollte der Mieter den wichtigen Grund oder das berechtigte Interesse des Vermieters bestreiten und nicht ausziehen, muss die Wirksamkeit der vom Mieter erklärten Kündigung zunächst gerichtlich geklärt werden. Dies erfolgt im Rahmen eines Räumungsklageverfahrens. Bis das Gericht rechtskräftig entschieden hat, muss der Mieter nicht ausziehen und darf vom Vermieter auch nicht aus der Wohnung verwiesen werden. Der Mieter muss also erst dann ausziehen, wenn die Wirksamkeit der Kündigung gerichtlich bestätigt und er durch ein rechtskräftiges Urteil zur Räumung verurteilt wurde.

Sollten Sie als Mieter eine Kündigung erhalten haben und deren Wirksamkeit anzweifeln, lassen Sie die Kündigung zunächst anwaltlich prüfen. Vereinbaren Sie hierzu gerne ein Erstberatungsgespräch in unserer Kanzlei.

Darf ich die Wohnung in Besitz nehmen, wenn der Mieter ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt wird?

Nein, das Gesetzt sieht vor, dass es für jede Räumung von Wohnraum grundsätzlich eines Räumungstitels bedarf. Der Vermieter ist weder befugt die Mietwohnung zu betreten, noch zu räumen. Sollte Ihr Mieter spurlos verschwunden sein und die Miete nicht mehr gezahlt werden, ist der erst Schritt den Mietvertrag sofort fristlos zu kündigen. Als Kündigungsgrund genügt hier regelmäßig die offene Mietzahlung. Wichtig für eine wirksame Kündigung ist jedoch, dass diese dem Mieter auch zugestellt wird. Ist der Mieter jedoch nicht auffindbar und/oder unbekannt verzogen, kann der Vermieter die öffentliche Zustellung beim Amtsgericht beantragen. Diese Art der Zustellung kommt für alle empfangsbedürftigen Schriftstücke in Betracht, deren Empfänger sich an allgemeinen unbekannten Aufenthaltsort befinden. Hierzu ist es notwendig, dass der Vermieter alle Möglichkeiten der Suche nach dem Mieter oder einem anderen Berechtigten ausgeschöpft hat. Danach erfolgt die öffentliche Zustellung durch einen öffentlichen Aushang für einen Monat. Nach Ablauf eines Monats seit Veröffentlichung, gilt die Kündigung als zugegangen.

Den für die Räumung notwendigen Räumungstitel bekommt ein Vermieter durch eine Räumungsklage. Die Klage wird dem verschwundenen Mieter ebenfalls durch öffentliche Zustellung zugestellt. Reagiert der Mieter erneut nicht, erfolgt das Räumungsverfahren. Hierbei erlangt der Vermieter innerhalb kürzester Zeit einen Räumungstitel. Mit dem erlangten Räumungstitel kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher aufsuchen, der die Mietwohnung öffnet und räumt.

Kann ein Gewerberaummietvertrag auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen werden?

Anders als Mietverträge über Wohnraum, können gewerbliche Mietverträge zeitlich flexibel gestaltet werden. Ein Gewerberaummietvertrag kann auf unbegrenzte Zeit geschlossen werden. Heißt es jedoch im Vertrag, dass dieser „unbegrenzt“ gelten soll, kann er gemäß § 544 BGB erst nach 30 Jahren gekündigt werden. Wird im Vertrag die Formulierung „auf unbestimmte Zeit“ verwendet, kann der Vertrag jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt werden.

Kann man dem Mieter im Gewerberaummietvertrag Sanierungen auferlegen?

Grundsätzlich ist es nach Maßgabe des § 535 BGB Sache des Vermieters das Objekt dem Mieter im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und es während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Jedoch kann im Rahmen von individualvertraglichen Vereinbarungen die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung weitestgehend auf den Mieter abgewälzt werden. Auch formularvertraglich ist es möglich, die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Mietsache auf den Mieter abzuwälzen. Hierbei ist es jedoch notwendig, dass die Mietsache bei Vertragsbeginn in einem ordnungsgemäßen Zustand war. Darüber hinaus müssen formularvertragliche Regelungen den Umfang der Abwälzung der Instandhaltung in Instandsetzung möglichst genau beschreiben. Beispielsweise ist eine Auflistung von bestimmten Bestandteilen der Mietsache mit dem Zusatz „etc.“ unzulässig, da das Kürzel „etc.“ nicht die notwendige inhaltliche Bestimmtheit aufweist.

Die formularvertragliche Überwälzung von Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen ist nur dann möglich, wenn eine höhenmäßige Begrenzung der vom Mieter zu tragenden Kosten und eine genaue Bezeichnung der vom Mieter zu tragenden Kosten erfolgt.

Eine Formularklausel, die dem Mieter die Instandhaltung von Dach- und Fach auferlegt, ist in aller Regel unwirksam.

Formularvertraglich möglich ist es, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Die Rechtsprechung tendiert jedoch in die Richtung, dem Gewerberaummieter in diesem Zusammenhang in gleicher Weise zu schützen, wie den Wohnraummieter.

Es ist daher nicht möglich, dahingehende formularvertragliche Vereinbarungen zu treffen, dass die laufenden Schönheitsreparaturen sowie eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung auf den Mieter übergeht. Der BGH hält die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit weichen Fristen mit der Verpflichtung, die Mietsache im bezugsfertigen Zustand bei Vertragsende zurückzugeben, für wirksam. Im Gegensatz dazu sollen Schönheitsreparaturklausen in AGBs unwirksam sein, wenn sie dem Mieter einen starren Fristenplan auferlegen.